Кредит под залог квартиры с обременением

Договоры обеспеченного кредитования становятся все более популярны. Интерес граждан порождает множество вопросов, касаемо этой сферы финансовых отношений. И один из них – существует ли возможность взять кредит под залог с обременением. В сети некоторые современные компании уверяют в ходе своей рекламной кампании, что подобные сделки – это не редкость. Фактически ― это заявление спорное. В этом обзоре мы рассмотрим все нюансы, показав читателю, каким образом обстоит положение дел в реальности.

Что такое обременение

Гражданский Кодекс дает недвусмысленное определение понятию. Обременение на недвижимость – это ограничения, накладываемые на право собственности. Соответственно, владелец недвижимости частично лишается на срок определенных возможностей, в основном ограничивается право распоряжения. Проще говоря, имущество невозможно продать, передать, подарить или намеренно уничтожить.
Получается, залог квартиры с обременением невозможен по определению. Ведь для того, чтобы он стал мерой обеспечения сделки, он должен защитить финансовые интересы. Если заемщик нарушает условия договора, отказывается возвращать полученную сумму, то имущество-гарант реализуется, и из полученной суммы в принудительном порядке в пользу кредитора переводится недостающая часть долга.
Но как продать имущество, если закон это запретил? Правильно, никак. Соответственно, на законных основаниях такая сделка просто невозможна. Даже если банк или иное финансовое учреждение пойдет на такие условия, договор просто не будет иметь юридической силы, ведь клиент не имел право оформлять недвижимость как гарант. Разумеется, банк может предоставить займ под залог недвижимости и на общих основаниях, но конкретно кредит под залог с обременением в этом случае выдать не способен.

Виды обременений

Второй важный аспект – это понять в каких случаях эти ограничения права собственности накладываются. Вариантов может быть несколько.

• Ипотека или другой вид залогового кредитования. То есть, если Вы уже взяли деньги в долг, обеспечив сделку, например, квартирой. Теперь она отвечает по Вашим обязательствам, соответственно, по другим уже не может. Причем даже в тех случаях, когда оценочная стоимость помещения выше размера займа и теоретически сможет покрыть еще один. Но правила таковы, один объект – одна сделка.
• Арест имущества. Залог с обременением недвижимости невозможен, если она арестована. Происходит подобное обычно, если кредитор обратился в суд. В этом случае в ходе исполнительного производства недвижимость вполне может быть арестована. После она становится частью конкурсной массы при процедуре банкротства, изымается в ходе конфискации или остается у владельца. Но пока производство по делу активно, арест снят не будет.
• Рента или аренда. В этом случае есть небольшой нюанс. Рента – полностью лишает владельца права на получение кредита под залог квартиры с обременением. А вот аренда – нет. Но работает это в обратном порядке. Сначала заключается кредитный договор, а потом с разрешения кредитора владелец сдает помещение в аренду. Да, разрешение может быть и не получено. Но если банки серьезно рассматривают вопрос, то в компании Залог-СПб – это всего лишь формальность. Мы не мешаем нашим клиентам получать выгоду любыми доступными путями. Исключениями являются договоры долгосрочной аренды. Обойти их легко — достаточно заключить договор на месяц с автоматической пролонгацией.
• Аварийное состояние дома. Самый «каверзный» случай. В этом варианте также невозможен займ под залог с обременением. Но при этом сам владелец может и не знать, что на его права наложены ограничения. Ведь продажа помещения в доме в аварийном состоянии запрещена. По закону уполномоченные органы должны предоставить собственнику альтернативное помещение. Но делается это у нас в стране далеко не сразу, могут пройти годы. И все это время человек даже не догадывается, что полное право собственности у него уже отобрали.

Снятие обременения с залога

Посмотрим, как избавиться от подобного ограничения. Во всех случаях эта задача подразделяется на два этапа.

1. Первый – это избавление от источника обременения. Если речь о возмещении ущерба или просрочки займа, понадобится выплатить все долги и обратиться в ФССП для приостановления исполнительного производства. Когда речь об аварийном жилье, тут выход только получить новое. Да, постановление о признание жилья аварийным может быть и отменено, но такое случается крайне редко. С арендой или рентой – проще, достаточно расторгнуть договор по обоюдному согласию или (если это предусмотрено) в одностороннем порядке. Снятие обременения с недвижимости по договору залога или ипотеки допускается после выплаты всех задолженностей.
2. Второй этап – это регистрация нового юридического состояния недвижимости в реестре. Для этого нам нужно вооружиться подтверждающем документом (закладной, постановлением о закрытии исполнительного производства, свидетельством о расторжении договора) и написать заявление в МФЦ или Росреестре. Принципиальной разницы между структурами нет, но многофункциональные центры работают зачастую быстрее. В среднем подождать придется 5-10 дней.

Когда будет завершено снятие обременения, залог недвижимости для получения кредита вновь станет доступен.
Не забывайте, что даже при наличии этих ограничений, собственником имущества остается владелец. Он лишь временно не способен распоряжаться помещением, но владеет им на законных основаниях. Учреждениям нет смысла таким образом стараться забрать себе квартиру или дом. Это лишь защита своих финансовых интересов, которая позволяет в значительной мере снизить ставку для заемщика и упростить процедуру одобрения кандидатуры.

Как проверить, доступен ли вам кредит под залог недвижимости с обременением

Не раз наши клиенты узнавали неприятную новость лишь в тот момент, когда уже были готовы подписывать договор кредитования. Поэтому мы рекомендуем проверять подобные моменты заблаговременно. Как это сделать мы рассказали в статье Как проверить есть ли обременение на квартиру.

И подводя итог, наше небольшое расследование наглядно показало, что залог имущества с обременением невозможен. Поэтому не стоит «покупаться» на громкие рекламные баннеры кредитных организаций, повествующие об обратном.